Колись забудовники обожнювали сонячний пояс Америки. Теплі, привітні штати в південній частині США пропонували ідеальні умови для тих, хто продає нове житло: гарні робочі місця, низькі податки, великі передмістя та постійний потік переселенців. Коли у 2020 році попит на житло зріс, забудовники побачили більші перспективи та почали шаленими темпами зводити нове житло по всьому сонячному поясу.
Однак останнім часом цей регіон приніс їм лише розчарування. Штати Техас та Флорида стали епіцентром житлової кризи останніх п’яти років. Бум, що тривав до середини 2022 року, був шаленим: купи вантажівок, що прямували до більш теплих кліматів, покупці, що змагалися за все вищі ціни, будинки, що миттєво розліталися з вебсайтів забудовників ще до того, як їх побачили. Але так само швидко, як зріс ажіотаж, так само болісним виявився і спад. В Остіні, штат Техас, що став символом падіння цін на житло, вартість нерухомості досі більш ніж на чверть нижча за пікові показники 2022 року. Кейп-Корал, Флорида, ще один колишній символ житлового буму, побачив падіння цін на 22%. Останні кілька років сонце вже не так яскраво світило на сонячний пояс.
Наразі ці два маяки житлового спаду демонструють ознаки відновлення. У метрополіях Техасу та Флориди річне падіння цін сповільнюється до мінімуму або навіть повертається до позитивних показників. Вперше за довгий час пул будинків, доступних для продажу, скорочується, що дає продавцям певну свободу дій та змушує покупців діяти трохи активніше. Деякі колишні гарячі точки на півдні США, як-от Фенікс чи Лас-Вегас, рухаються схожим, хоч і менш драматичним, шляхом.
Це навряд чи можна назвати гучним відродженням. У таких місцях, як Х’юстон, Даллас, Тампу та Джексонвілл, ціни все ще трохи відстають від минулорічних, вже не надто високих рівнів. Забудовники більше зацікавлені в тому, щоб розпродати наявні запаси, ніж у розробці нових проєктів, і вони змушені пропонувати знижки або навіть знижувати ціни, щоб підтримувати продажі. Серед звичайних продавців житла, найвідчайдушніші одночасно виставляють свої будинки на ринок оренди, щоб побачити, чи буде попит. Після кількох років хибних відскоків та непередбачуваних змін іпотечних ставок, економісти, природно, вагаються називати дно ринку, окрім як з багатьма застереженнями.
Але є деякі ранні ознаки того, що пік болю в сонячному поясі позаду. Нерівне відновлення в таких місцях, як Техас та Флорида, де спостерігалися найбільші коливання під час пандемії, показує, як подібні відновлення можуть виглядати для частин країни, які не зазнали таких висот і падінь. Наразі, принаймні, “менш погано” має бути достатньо добре.
Я нещодавно розмовляв із покупцем житла в Остіні, який запропонував зовсім іншу перспективу, ніж останні настрої «згуби та темряви». Варто зазначити, що Рік Паласіос молодший – не звичайний покупець житла: він директор з досліджень у John Burns Research and Consulting, компанії, що консультує великих інвесторів та забудовників щодо мінливих вітрів житлового ринку. У липні він купив будинок у передмісті на південь від Остіна, у містечку Дріпінг-Спрінгс, куди планує переїхати з Каліфорнії восени. Паласіос переїжджає з сімейних причин, але, застосувавши свій аналітичний досвід, він однаково задоволений рішенням. Остін, каже він, «є одним з тих ринків, де, гей, це своєрідний вдалий час для покупки».
Падіння цін там було настільки різким з середини 2022 року, коли стрибок іпотечних ставок придушив попит на житло, що, за оцінкою Zillow, Остін наразі є єдиним “справедливо оціненим” великим метрополісом у країні. Це ґрунтується на оцінці, що порівнює поточне та довгострокове співвідношення витрат на житло до доходів (Остін зараз приблизно на 9% вище свого історичного середнього показника). Натомість Індіанаполіс позначений як “дуже переоцінений”, з поточним співвідношенням на 43% вище довгострокового показника. Філадельфія та Чикаго, де останніми роками було небагато нового житлового будівництва, також знаходяться на верхній межі шкали. Міста сонячного поясу, як-от Тампу, Х’юстон та Даллас, виглядають на їхньому фоні спокійніше — переоцінені, звичайно, але в діапазоні 15-20%.
Метрополії на півдні, включаючи Остін, все ще можуть похвалитися сильними «фундаментальними показниками», які свідчать про майбутній попит на житло: високооплачувані робочі місця, молоді сім’ї та повільна, але стабільна міграція. Найбільший виклик для продавців у всьому регіоні, як каже Паласіос, — це робота з цим напливом пропозиції. Всі ознаки вказують на те, що це відбувається. У двох штатах з найбільшою надлишковою пропозицією, Флориді та Техасі, спостерігається найрізкіше падіння кількості непроданих запасів у забудовників: на 37% та 29% відповідно від пікових показників, виявила компанія John Burns. Регіон Південного Заходу загалом побачив зниження цього показника на 29% за рік.
Менше будинків залишається на ринку в усьому регіоні. У липні загальна кількість активних пропозицій в Остіні була майже на 5% нижчою, ніж на піку минулого року, за даними Zillow — це невелике падіння, але різка зміна після кількох років стрімкого зростання запасів. Кейп-Корал та Джексонвілл, Флорида, побачили більше зниження: кількість активних пропозицій впала приблизно на 20% та 14% відповідно порівняно з попереднім роком. Інші, колись перегріті ринки, як-от Тампу, Фенікс, Даллас, Х’юстон і навіть Денвер, розповідають схожі історії про стабілізацію або падіння запасів порівняно з минулим роком.
Компанія John Burns також відстежує «місяці постачання» — час, який знадобиться метрополії, щоб розпродати кількість будинків, що перебувають на ринку, за поточного темпу продажів. У Феніксі 2,7 місяці постачання приблизно на 18% менше, ніж рік тому. Остін, Джексонвілл, Бойсе та Маямі також побачили двозначне відсоткове зниження. Лас-Вегас, Денвер, Х’юстон та Сан-Антоніо показали менші, але помітні зниження.
Забудовники все ще «дуже обережні» щодо збільшення пропозиції в Остіні, зокрема, каже Паласіос. Але останні коментарі показують, що великі публічні компанії стають більш оптимістичними щодо інших частин сонячного поясу, навіть якщо попит не надто великий. Наприкінці липня генеральний директор Meritage Homes зазначив «частини Техасу, Південну Каліфорнію, Атланту, Ролі та узбережжя Кароліни» як найсильніші ринки компанії, що, за його словами, свідчить про «більшу силу ринку в географічних регіонах з обмеженою кількістю запасів». Генеральний директор D.R. Horton сказав, що ринки всього Південного Сходу, особливо у Флориді, «здаються досить стабільними», що він вважає «заохочувальним». Генеральний директор PulteGroup відзначив Грінвілл та ринки узбережжя Кароліни, але найвищу похвалу залишив для Флориди, де замовлення зросли майже на 20% рік до року у другому кварталі. Він також «заохочений» продажами в Техасі, але «ще не готовий оголосити там перемогу».
«Ми чітко бачимо, що пропозиція значно скоротилася на багатьох ринках», — Рік Паласіос молодший, директор з досліджень у John Burns Research and Consulting.
Керівники схильні надавати оптимістичні, але виважені коментарі під час квартальних дзвінків з аналітиками Уолл-стріт, висвітлюючи позитив та оминаючи негатив. У поєднанні з даними про запаси та ціни продажів, такі заяви звучать як початок відновлення сонячного поясу.
«Ми чітко бачимо, що пропозиція значно скоротилася на багатьох ринках», — каже мені Паласіос. «Тож, навіть якщо попит не буде надмірним, це допоможе встановити нижню межу для цін».
Міша Фішер, головний економіст Zillow, каже, що «дуже ймовірно», що Флорида та Техас знайшли своє дно. Однак він робить застереження, бо пам’ятає другу половину 2023 року, коли здавалося, що справи у колишніх зірок сонячного поясу починають налагоджуватися. Ціни на житло або знижувалися повільніше, або просто стагнували, що свідчило про початок шляху до нормалізації. «Я маю на увазі, у фінансах це називають «стрибок дохлого кота», — каже Фішер, посилаючись на термінологію Уолл-стріт для хибної надії, яка іноді може короткочасно супроводжувати актив, що втрачає цінність. Сонячний пояс продовжував боротися.
Численні фактори ускладнювали відновлення: нестабільні іпотечні ставки, тарифні війни, війна в Ірані та загальний песимізм щодо ринку праці та ширшої економіки. Типова ставка за кредитом на житло знову коливається близько 7%, що вище, ніж рік тому, і Fannie Mae нещодавно заявила, що очікує, що іпотечні ставки триматимуться близько 6,8% до кінця року — більш ніж удвічі вище, ніж надзвичайно низькі ставки, що стимулювали стільки переїздів у 2021 році. Частина причини того, чому продажі житла залишаються в стагнації, полягає в тому, що більшість потенційних продавців просто не мають потреби переїжджати. Вони можуть хотіти зменшити або покращити житло, але вони радше збережуть свої відносно дешеві іпотечні ставки, ніж вийдуть на ринок.
Минулої осені дослідницька компанія Parcl Labs зібрала дані про зниження цін та тривалість перебування будинків на ринку і дійшла разючого, хоч і не надто несподіваного, висновку: продавці житла в сонячному поясі були «найвідчайдушнішими в країні». Джейсон Льюріс, співзасновник Parcl Labs, каже, що все ще бачить більше проблем для продавців у Техасі. Parcl нещодавно виявила, що майже половина пропозицій у Техасі зазнала зниження ціни. «Я думаю, що в наступному році є ще куди падати», — каже мені Льюріс.
Фішер, так само, не бачить нічого, що б свідчило про припинення падіння цін у Техасі. Але ціни падають значно повільніше, ніж рік тому, що вказує на те, що найгірше могло залишитися позаду. Якщо тенденція збережеться, каже він, ціни можуть стати позитивними до 2027 року. «Ми, по суті, перебуваємо на поступовому шляху покращення», — каже мені Фішер.
Траєкторія Техасу показує, як може виглядати відновлення в місцях, де забудовники звели багато нового житла. Це буде нерівномірно, покупці все ще будуть вагатися виходити на ринок, а надлишкові запаси продовжуватимуть тиснути на ціни на житло. Роль іпотечних ставок також очевидна у Флориді, де існує величезна прірва між сегментом люкс та рештою ринку. Темпи продажу елітних кондомініумів у Флориді зросли на 24% рік до року, але «дно не змінилося», — каже Майк Сімонсен, головний економіст Compass. Існують певні специфічні для Флориди виклики для продажу старих кондомініумів, але покупці з більш доступними ціновими сегментами також набагато чутливіші до відсоткових ставок. Ця динаміка також проявляється у продажах односімейних будинків у Флориді, де ціни на люксове житло зросли на 21% рік до року, порівняно зі зростанням лише на 3,3% для будинків у найнижчому ціновому квартелі. Оскільки іпотечні ставки не показують ознак зниження, покупці, ймовірно, повертатимуться невеликими групами, а не всі одразу.
Після кількох років, коли аналітики нерухомості сподівалися на зростання продажів житла, варто запитати, чому цього разу все може бути інакше. Але слідкуйте за Техасом та Флоридою, найбільш екстремальними прикладами спаду цього циклу, які, можливо, починають показувати нам, як виглядає інший бік.