Місто Боулдер запровадило обмеження на короткострокову оренду житла. А потім до міста завітав кінофестиваль Sundance.
Росс Боуді намагався бути розсудливим. Мешканці його рідного міста Боулдер місяцями жили великими надіями: кінофестиваль Sundance мав дебютувати в Колорадо в січні, і багато домовласників думали, що зможуть заробити статки, здаючи свої помешкання знаменитостям та кіноманам. Але Боуді, багаторічний керуючий нерухомістю, здригався від завищених цифр, які обговорювалися, – в деяких випадках майже 10 000 доларів за ніч за будинки, які й близько не коштували стільки.
Нещодавно він зустрівся з власниками, які хотіли здати в оренду своє трикімнатне кондо в центрі Боулдера під час фестивалю. Те, чого бракувало будинку в розмірах, компенсувалося розташуванням – прямо біля головної вулиці міста. Боуді думав, що зможе отримати для них близько 2500 доларів за ніч.
“Їхня відповідь була: «Ти зовсім не близько до правди»”, – розповідає Боуді.
Рішення Sundance покинути свого давнього господаря, Парк-Сіті, штат Юта, на користь Боулдера стало тріумфом для міста – і дилемою. Найбільше питання: куди всіх поселити? Місто переживає короткочасні сплески відвідувачів під час свят, пов’язаних з Університетом Колорадо (наприклад, вихідні для батьків чи випускний), але воно ніколи не приймало події такого масштабу, як Sundance, який зазвичай приваблює близько 100 000 людей протягом 11 днів. Проблему з готелями поглибила давня заборона на Airbnb, що належать інвесторам, через що Боулдеру значно бракувало місць для розміщення гостей фестивалю.
У відповідь офіційні особи Боулдера вирішили відкрити двері навстіч, запрошуючи практично будь-кого подати заявку на спеціальну ліцензію для здачі свого житла в короткострокову оренду під час Sundance. Інвестори, давні мешканці Боулдера, власники, які тут бувають не постійно, навіть орендарі – усі запрошені допомогти поповнити запас Airbnb та Vrbo в місті. З моменту запуску процесу місто схвалило понад 1300 короткострокових оренд і щотижня отримує близько 40 нових заявок. З’являються бізнеси, які з’єднують власників елітної нерухомості зі студіями, спонсорами та знаменитостями, які потребують місця для проживання, тоді як деякі мешканці проводять ремонти, щоб привабити гостей, готових платити преміум-ціни.
Не всі задоволені. Деякі відвідувачі фестивалю обурюються високими нічними тарифами і чекають, доки власники знизять ціни. Новачки-господарі усвідомлюють, що їхні заробітки можуть бути меншими, ніж очікувалося. Навіть туристична організація міста закликає господарів, які завищують ціни, до стриманості.
“Я думаю, людям потрібно позбутися ідеї, що вони просто зароблять собі на пенсію за перший рік проведення Sundance у Боулдері”, – каже Джулі Коватс, багаторічна агентка з нерухомості. “Цього не станеться”.
Фестиваль Sundance колись був синонімом Парк-Сіті. Понад 40 років кіномани та кінозірки з’їжджалися до засніженого курортного міста щосічня в найкращих своїх альпійських образах. Однак два роки тому Інститут Sundance запросив інші міста подавати заявки на проведення фестивалю, оскільки контракт з Парк-Сіті мав закінчитися у 2026 році. Офіційні особи Боулдера прагнули взяти участь: місцева мистецька сцена, близькі гори та атмосфера маленького містечка здавалися природним місцем для легендарного фестивалю. Прихильники Боулдера наголошували на зв’язку міста з сусідніми громадами, включаючи Денвер, і підсолодили угоду десятками мільйонів доларів стимулів.
До моменту, коли Sundance та Боулдер уклали угоду навесні 2025 року, міські чиновники та керівники Visit Boulder, місцевої туристичної організації, вже місяцями планували ситуацію з розміщенням. Вони могли розраховувати на майже 3000 номерів у готелях, але менш ніж на 700 короткострокових оренд, завдяки десятирічному міському постанові. У Боулдері потрібно було фактично проживати в будинку, щоб здавати його на термін менший ніж 30 днів – інвесторам або власникам, які там не проживали, було заборонено керувати повноцінними Airbnb або Vrbo, які поширилися на інших ринках. Звісно, відвідувачі Sundance могли б щовечора відступати до численних варіантів проживання в сусідньому Денвері чи його інших передмістях, але організатори заходу хотіли, щоб якомога більше людей залишалося поблизу місць проведення фестивалю. Вони оцінили, що місту знадобиться близько 1500 нових короткострокових оренд, щоб заповнити прогалину.
Рішенням міста стало виняток із суворих правил оренди Боулдера. У жовтні 2025 року міська рада схвалила спеціальний вид дозволу на короткострокову оренду, відомий як Festival Lodging Rental License (Ліцензія на проживання під час фестивалю), який дозволить будь-якому власнику чи орендарю здавати своє житло з 11 січня по 9 лютого 2027 року, надаючи 10-денний буфер до та після дат Sundance. Airbnb, яким раніше було заборонено, тепер вітали з розпростертими обіймами.
Відтоді потенційні прибутки захопили мешканців Боулдера. “Ажіотаж навколо цього був божевільним”, – каже Зорі Левін, місцева агентка з нерухомості. Січень зазвичай є найменш жвавим місяцем для туризму в Боулдері, оскільки це місто не є гірськолижним курортом, як Аспен, Брекенрідж чи Парк-Сіті. Airbnb вже зафіксував 1000% зростання пошукових запитів щодо оренди в Боулдері на період фестивалю порівняно з минулим роком, і сусідні райони також отримають переваги. За даними компанії, пошукові запити в Денвері зросли майже на 40%.
Я думаю, людям потрібно позбутися ідеї, що вони просто зароблять собі на пенсію за перший рік проведення Sundance у Боулдері.
Джулі Коватс, агентка з нерухомості Боулдера
Коватс, ще одна місцева агентка з нерухомості, цього літа провела вечірку для тих, хто цікавиться здачею житла, запросивши Боуді та інших експертів з нерухомості, щоб поділитися порадами щодо управління короткостроковою орендою. Зазвичай на її заходах збирається близько десятка людей, розповідає вона. Цього разу прийшло майже 60.
“Думаю, кожен хоче шматочок пирога”, – каже Коватс.
Airbnb, прагнучи підвищити зацікавленість, запропонував 200 доларів новим господарям під час фестивалю. Ця сума блідне порівняно з деякими нічними тарифами, які виставляють нові власники ліцензій, що тестують ринок. Чарлін Гоффман, генеральна директорка Visit Boulder, розповідає, що бачила оголошення про оренду від 50 000 до 70 000 доларів за весь період фестивалю, що вона загалом характеризує як “нереалістичне”. Швидкий пошук на Airbnb підтверджує наявність безлічі дорогих пропозицій: п’ятикімнатний будинок з “приголомшливим краєвидом на Скелясті гори” може стати вашим на весь час фестивалю за величезні 42 380 доларів; чотирикімнатний будинок біля популярного Pearl Street Mall за 42 340 доларів; або шестикімнатний будинок з приватним джакузі на другому поверсі за 60 540 доларів.
“Я маю на увазі, якщо це шести- або семикімнатний будинок з кінозалом, джакузі, повноцінною кухнею та іншим, то деякі з них можуть вимагати вищої ціни”, – каже Гоффман. “Я просто не думаю, що багато людей їх орендуватимуть”.
Більшість відвідувачів Sundance минулого року – приблизно дві третини – були з штату Юта, як показав аналіз Y² Analytics. Загалом, це не ті “великі шишки”, які можуть дозволити собі п’ятизначні рахунки за проживання. Гоффман розповідає, що очікує, що цьогорічний фестиваль привабить подібний контингент місцевих мешканців Колорадо, і вона працює над тим, щоб забезпечити наявність у місті варіантів, які відповідатимуть їхнім бюджетам. Ініціатива Visit Boulder “Host with Heart” (Господар з серцем) включала освітні сесії з представниками Airbnb та домовласниками, а також рекомендовані ціни: 250-300 доларів за ніч за однокімнатне кондо та 1100-1400 доларів за ніч за чотирикімнатний будинок.
Речник Airbnb заявив у письмовій заяві, що компанія “прагне підтримувати Боулдер у збільшенні кількості доступних помешкань”. Хоча ціноутворення залежить від окремих господарів, речник зазначив, що “ми завжди заохочуємо справедливі та прозорі практики ціноутворення”.
Деякі мешканці Боулдера обирають більш скромний підхід, прагнучи гостинності, а не максимального прибутку. Коватс планує здати невелику підвальну квартиру свого будинку, але ще не визначилася з ціною. Вона припускає, що буде десь у рекомендованому діапазоні Visit Boulder, можливо, 1000 доларів за п’ять ночей: не “обурливо”, каже вона, оскільки вважає будь-кого, хто готовий подорожувати на кінофестиваль, “своєю людиною”.
“Ринкова ціна дуже різна”, – каже Боуді.
Перший рік Sundance у Боулдері завжди буде навчальним процесом, каже Пола ДюПре Песмен, багаторічний кінопродюсер, мешканка Боулдера та керівниця відділу операцій фестивалю та інституту Sundance. Вона також працює над тим, щоб приземлити очікування щодо цін на оренду та типового клієнта. “Я часто казала, що Джордж Клуні, ймовірно, не забронює ваш будинок”, – каже вона. “Більшість людей, які приїжджають, – це незалежні митці та їхні спільноти”.
Джордж Клуні, ймовірно, не забронює ваш будинок.
Пола ДюПре Песмен, керівниця відділу операцій фестивалю та інституту Sundance
Хоча чимало завищених цін можна знайти на Airbnb та Vrbo, справді “небожительські” пропозиції можуть навіть не потрапити на публічні платформи. VelareLX, заснована у 2025 році, співпрацює з понад 100 власниками, які хочуть здати свої помешкання для Sundance та інших великих подій у Боулдері. Компанія з’єднує господарів та гостей відповідно до їхніх вимог, і багато її клієнтів приходять з кіноіндустрії, каже Піт Доусон, керівник VelareLX. Деякі чекають на бронювання, доки не дізнаються, чи потрапили їхні фільми до списку фестивалю. (Повний список програм буде оголошено в першій половині грудня).
Кріс Джонс, чиновник Боулдера, відповідальний за координацію логістики Sundance, визнає, що деякі власники просять “ціни, значно вищі, ніж ті, до яких звикли люди з Sundance”. Але його тішить, що ціни знижуються, оскільки з’являється більше доступних місць, і він вважає нову ліцензію рішучим успіхом, враховуючи, що вона на шляху до забезпечення достатньої кількості нових оренд, щоб перевищити міську мету. Місто отримало 1421 заявку на Festival Lodging Rental License та майже 600 заявок на традиційну ліцензію на короткострокову оренду з грудня 2025 року.
Найбільшим викликом у сфері розміщення, каже Джонс, є “узгодження очікувань з реальністю”.
Мешканці Боулдера, можливо, не мають місцевого прецеденту для такого роду напливу, але подібні короткострокові ажіотажі трапляються постійно. Сотні тисяч людей з’їжджаються до Остіна на South By Southwest щовесни. Деякі домовласники з Огасти, штат Джорджія, отримують річний дохід під час поїздки на Masters. Коли Чемпіонат світу з футболу приніс головну подію до майже десятка міст США цього літа, нові господарі короткострокової оренди поспішили перетворити день гри на день заробітку.
Однак перший рік Sundance у Боулдері – це унікальний експеримент – як для самого фестивалю та його нового міста-господаря, так і для правил оренди, які обмежують Airbnb та подібні сервіси по всій країні. Деякі місця, як Боулдер, зайняли обмежувальну позицію щодо короткострокової оренди, обмежуючи ліцензії лише для фактичних мешканців або забороняючи їх у певних зонах. Інші зайняли більш вільний підхід, залишаючи кількість оренд на розсуд попиту та пропозиції. Багато хто перебуває десь посередині. За кілька тижнів цієї зими Боулдер пройде прискорений курс обох крайнощів.
Гоффман каже, що її контакти в Airbnb запевнили її, що завищені ціни знизяться з наближенням дат фестивалю, так само, як це зазвичай відбувається, коли велика подія, як Чемпіонат світу або Супербоул, проходить у новому місті. “Всі тестують ринок на початку, і вони завжди встановлюють дуже високі ціни”, – каже Гоффман. Гарна новина для відвідувачів фестивалю – можливо, не така добра для господарів, які мріють про свої п’ятизначні чеки.
З іншого боку, Sundance погодився називати Боулдер своїм домом щонайменше на наступне десятиліття. У Парк-Сіті багато постійних відвідувачів щороку поверталися до одного й того ж місця проживання. Господарі в Колорадо, можливо, мудрі, граючи в довгострокову гру.
“Якщо ви встановите занадто високу ціну, – каже Боуді, – ви не почнете з правильної ноги”.
За даними порталу: www.businessinsider.com