З середини 2023 року орендна плата в найбільших містах США рухається у протилежних напрямках. Аналітики вважають, що причиною можуть бути зміни у міграційних потоках та обсяги будівництва нового житла у відповідь на попит.
У таких містах, як Нью-Йорк та Чикаго, орендна плата зросла, тоді як в Остіні, наприклад, вона знизилася приблизно на 8%. Такі висновки містяться у дослідженні Азіза Сундерджі, засновника видання Home Economics, присвяченого ринку житла в США.
Сундерджі виявив, що збільшення пропозиції у дорогих містах зі зменшенням припливу нових мешканців призвело до зниження орендної плати. Місцевий ринок праці, виміряний через кількість віддалених працівників та технологічний сектор, мав найменший вплив. Зниження орендної плати може бути наслідком “помилки в плануванні забудовників”, які реагували на початкові сплески попиту, не знаючи, що він заспокоїться, що призведе до надлишку пропозиції.
Орендна плата в Остіні впала приблизно на 8% з середини 2023 року. Міграція до Остіна з інших частин США скоротилася між 2021 та 2024 роками, сповільнюючи попит на житло. Водночас багато житлових будинків, дозволи на будівництво яких було отримано з 2021 по 2023 рік під час буму попиту, почали виходити на ринок, збільшуючи пропозицію. Дослідження свідчить, що ця невідповідність призвела до зниження орендної плати. Крім того, орендна плата також послабилася в районах, де ціни надмірно зросли відносно місцевих доходів та їхніх історичних норм.
“Остін є екстремальним прикладом кожного елемента цієї комбінації, але сама комбінація є загальною”, — зазначив Сундерджі.
Зменшення міграції не означає, що ці райони втратили людей; “вони лише перестали так швидко їх здобувати”, — сказав Сундерджі, що призвело до сповільнення цих сплесків попиту.
Зниження в Остіні майже вдвічі перевищило 4% падіння в Сан-Антоніо, місті з другим найбільшим зниженням орендної плати серед 21 міста, які він виміряв. Метрополії, які зазнали зниження орендної плати — Остін, Сан-Антоніо, Денвер, Фінікс, Даллас — всі мали високі показники орендної плати та сповільнення міграції, за винятком Денвера, зауважив Сундерджі.
Інші міста борються за зниження орендної плати
Міста США, які стикаються зі зростанням орендної плати та високою вартістю життя, шукають шляхи поліпшення житлової політики. Нью-Йорк, наприклад, запровадив “замороження” орендної плати для квартир із стабілізованою орендною платою, а мер Нью-Йорка Зоран Мамдані планує побудувати 200 000 доступних будинків протягом наступного десятиліття. Однак Сундерджі зазначив, що фактори, які могли призвести до зниження орендної плати в Остіні, не були результатом політики.
Забудовники відреагували на сплеск попиту, “який вони не могли передбачити, що він зупиниться, і тепер вони мають надлишок запасів зі стиснутими маржами, пропонуючи поступки та знижки для його розпродажу”, — сказав він. “Інженерно досягти цього неможливо і небажано; ви не можете планувати цикл”, — додав він.
Натомість, три метрополії з найсильнішим зростанням орендної плати з середини 2023 року — Нью-Йорк, Сан-Франциско та Чикаго — мали вартість житла поблизу історичних норм, тоді як менше мешканців виїжджали в інші частини країни.
Сундерджі також розглянув, як орендна плата зазнавала впливу від міст з теплими зимами та кількості віддалених працівників і працівників технологічного сектору. Віддалена робота та технологічні робочі місця мали найменший вплив на зниження орендної плати, враховуючи, що Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сіетл і Бостон мають високий рівень працівників у сфері технологій та віддалених працівників, і там спостерігалося значне зростання орендної плати.
Фактор теплої зими слугував “проксі”, проливаючи світло на загальну тенденцію переїзду більшості людей до тепліших місць, що впливало на приплив мігрантів у певні райони. Однак, кліматичні умови не відігравали значної ролі у дослідженні, зауважив Сундерджі.