Іпотечні ставки стрімко зросли протягом останніх тижнів, сповільнюючи активність купівлі житла на ринках по всій території США.
Проблемне мислення
“Усі рухаються разом. А ринок настільки циклічний. Це майже стадна поведінка”, — розповіла Business Insider інвесторка та агентка з нерухомості Дана Булл. За її словами, нещодавнє зростання цін призвело до “різкої зупинки” активності на ринку в районі Бостона.
Середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою на початку жовтня становила близько 7,4% за даними Freddie Mac — найвищий показник приблизно за три роки.
Порада Булл: не дозволяйте лише високим ставкам зупинити вас від подання пропозиції.
“Ми повинні перейти в режим вирішення проблем”, — сказала вона. “Гаразд, у чому проблема? Це ціна нерухомості? Чи процентна ставка? Які рішення ми маємо, щоб подолати ці перешкоди?”
Тимчасове зниження ставки за рахунок продавця
Один з інструментів, який є в цьому арсеналі, на думку Булл, — це тимчасове зниження ставки, профінансоване продавцем.
Тимчасове зниження ставки дозволяє покупцеві платити нижчу іпотечну ставку протягом перших кількох років після купівлі житла. Продавець допомагає покрити різницю.
Ось як це працює: під час переговорів покупець просить у продавця кредит на закриття угоди. Замість того, щоб використовувати цей кредит лише на типові витрати на закриття угоди, покупець використовує його для зниження своїх іпотечних платежів протягом певного періоду.
Наприклад, продавець може погодитися надати кредит у розмірі 15 000 доларів. Ці гроші відкладаються для субсидування платежів покупця протягом періоду зниження ставки. Точна сума щомісячної економії залежатиме від суми позики, початкової процентної ставки та типу зниження ставки, хоча Булл стверджує, що вона може бути значною.
Поширеним варіантом є так зване зниження ставки на 2-1. Якщо початкова іпотечна ставка покупця становить 7,5%, то в перший рік він платитиме 5,5% — на два відсоткові пункти нижче, ніж початкова ставка. У другий рік він платитиме 6,5%. Починаючи з третього року, він платитиме повну ставку 7,5% до кінця терміну позики, якщо не рефінансує її.
Ця стратегія може надати новим домовласникам певну свободу дій, поки вони відновлюють свої грошові резерви після закриття угоди або адаптуються до інших ранніх витрат на володіння житлом, зазначила Булл: “Це може бути дуже корисним для людей, яким просто потрібна невелика подушка безпеки в перші роки”.
Вона та її клієнти розглядають можливість зниження ставки, коли об’єкт нерухомості має менш конкурентну привабливість, довго стоїть на ринку, або коли продавець особливо зацікавлений у продажу.
“Це не завжди те, про що можна домовитися, і це не завжди має сенс”, — сказала Булл. “Але бувають ситуації, коли ми це робимо, тому що, чому б і ні?”
Зниження ставки може зменшити платежі, але це не постійне зниження
Іпотека все ще несе початкову процентну ставку, яка набуває чинності після закінчення тимчасової знижки. Покупці повинні мати можливість комфортно оплачувати повний платіж, перш ніж рухатися далі.
Також покупцям не слід розраховувати на те, що вони зможуть рефінансувати до закінчення терміну дії зниження ставки. Ставки можуть впасти, залишатися високими або зростати. Тим не менш, рефінансування за нижчою ставкою є ідеальним результатом для деяких покупців, які використовують цю стратегію.
“Ви трохи кидаєте гральні кістки і сподіваєтеся, що протягом наступних кількох років, можливо, процентні ставки впадуть, і ви зможете рефінансувати”, — зазначила Булл.
Джерело: www.businessinsider.com